Guia Completo de Crédito Habitação
Edição 2026
Tudo o que precisas de saber antes de pedir um empréstimo para comprar casa — sem letra miúda.
Quanto Posso Pedir? A Regra DSTI
A taxa de esforço máxima recomendada pelo Banco de Portugal é de 35%. O DSTI (Debt Service To Income) mede o peso de todas as tuas prestações mensais no rendimento líquido do agregado familiar.
Custos Iniciais e Impostos
Além da entrada (mínimo 10% para HPP, 20% para 2.ª habitação e não residentes), existem custos de transação que surpreendem muitos compradores. Reserva sempre 6-8% do valor de compra para estes encargos.
IMT
Variável
Taxa progressiva até 8%. HPP até €97.064 pode ter isenção (verificar valores atuais).
Imposto de Selo
~0,8%+
0,8% sobre o valor da escritura + 0,6% sobre o valor do crédito concedido.
Escritura e Registo
€800–1.200
Custos notariais e registo na Conservatória do Registo Predial.
Avaliação bancária
€200–400
Pago ao banco. O perito avalia o imóvel para determinar o LTV.
Seguros obrigatórios
Anuais
Seguro de Vida (exigido pelo banco) + Seguro Multirriscos (obrigatório por lei).
*Valores estimativos para um imóvel de €200.000 em habitação própria e permanente. Verifica sempre os valores exatos com o teu advogado ou solicitador.
Taxa Fixa vs Variável vs Mista
| Tipo | Vantagens | Riscos | Perfil ideal |
|---|---|---|---|
| Taxa Variável | Prestação inicial mais baixa. Beneficia quando a Euribor desce. | Exposto a subidas de Euribor. Prestação pode duplicar. | Otimista / Flexível |
| Taxa Fixa | Prestação sempre igual. Planeia com certeza absoluta. | Custo de oportunidade se Euribor baixar muito. | Cauteloso / Família |
| Taxa Mista | Fixa 5-10 anos, depois variável. Planeia a médio prazo. | Incerteza após o período fixo terminar. | Equilibrado |
O Processo Passo a Passo
1. Simulação & Pré-aprovação
Faz simulações em pelo menos 3 bancos. Compara sempre o TAEG, não só a TAN ou a prestação. Obtém uma carta de pré-aprovação antes de procurar casa — dá-te poder de negociação.
2. Escolha do Imóvel & CPCV
Contrato Promessa de Compra e Venda. Pagas um sinal (tipicamente 10-20% do valor). Se desistires sem justa causa, perdes o sinal. Se o vendedor desistir, devolve em dobro.
3. Avaliação Bancária & Aprovação
O banco envia um perito para avaliar o imóvel. O empréstimo será o mínimo entre o valor de compra e o valor de avaliação, multiplicado pela percentagem de financiamento (90% ou 80%).
4. Escritura Final & Chaves
Assinatura oficial no notário. Pagas os impostos (IMT e IS). O banco liberta o crédito. Regista o imóvel em teu nome na Conservatória. Recebes as chaves!
Erros Mais Comuns
Ir ao primeiro banco sem comparar
Diferenças de 0,2-0,3% no spread parecem pequenas mas em 30 anos valem €15.000-25.000. Usa intermediários de crédito — são gratuitos para o comprador e têm acesso a condições especiais.
Comparar TAN em vez do TAEG
A TAN é só a taxa de juro. O TAEG (Taxa Anual Encargos Efetiva Global) inclui comissões, seguros obrigatórios e outros encargos. É o único número que permite comparar propostas de forma justa.
Esvaziar as poupanças na entrada
Depois de comprar casa, os imprevistos multiplicam-se. Uma avaria no aquecedor pode custar €2.000+. Nunca uses o fundo de emergência na entrada — precisa de existir mesmo após a compra.
Não verificar o registo predial e caderneta
Verifica sempre a certidão do registo predial (ônus e encargos), a caderneta predial (descrição e área), e o certificado energético antes de assinar o CPCV. Um advogado ou solicitador custa €200-500 e evita surpresas muito maiores.
Perguntas Frequentes
A resposta matemática: se a taxa do crédito for inferior ao retorno esperado dos investimentos, compensa mais investir. Com taxas variáveis atualmente em 3-4,5% e retorno histórico de ETFs em ~7%, a teoria diz para investir.
Mas amortizar tem valor psicológico real: menor prestação, menor exposição a subidas de Euribor, paz de espírito. Uma solução equilibrada popular: 50% para amortizar, 50% para investir.
Para Habitação Própria Permanente (HPP), os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou compra (o mais baixo dos dois). Os restantes 10% mais os custos de transação (6-8%) têm de vir de capitais próprios — não podes pedir outro crédito para a entrada.
Para segunda habitação e não residentes: máximo de 80%. O Banco de Portugal pode ainda exigir garantias adicionais.
Geralmente sim. Os intermediários de crédito (como a Bankinter, Habitus, Credinova) são gratuitos para o comprador (são remunerados pelo banco). Têm acesso a condições que muitas vezes não estão disponíveis ao balcão e poupam-te tempo enorme a comparar propostas.
Verifica sempre se o intermediário está registado no Banco de Portugal (registo obrigatório desde 2018).
Após o banco entregar a proposta definitiva (FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia), tens 7 dias de reflexão obrigatórios antes de poder assinar o contrato. Durante este período, a proposta do banco é vinculativa — podes compará-la com outras sem pressão.