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Em atualização contínua (pode conter valores desatualizados)

Comprar ou Arrendar Casa em Portugal?

Comprar ajuda-te a construir património, mas exige entrada, crédito e custos fixos ao longo dos anos. Arrendar dá-te mais flexibilidade e menos compromisso, mas não cria casa própria. Como esta é uma das decisões com maior impacto no teu orçamento, esta página transforma a dúvida em números claros: compara o custo real de cada opção no teu caso (prestação ou renda, impostos, manutenção e dinheiro da entrada que podias investir) para saberes qual te compensa mais.

Simular agora Quando compensa comprar

Há uma ideia muito enraizada de que arrendar é deitar dinheiro fora e comprar é sempre o caminho certo. Mas essa lógica ignora o capital da entrada que imobilizas, os custos do crédito ao longo de décadas e o que aconteceria se investisses esse dinheiro noutra coisa. Não há uma resposta universal. Mete aqui os teus números e descobre qual das opções faz mais sentido no teu caso concreto.

O que compara

O custo total de comprar (crédito, impostos, manutenção) vs arrendar (renda + poupança investida) ao longo de um período que escolhes.

O que inclui

IMT, Imposto do Selo, juros do crédito, IMI anual, manutenção, e o retorno que perdeste por imobilizar capital na entrada.

O que não substitui

A decisão pessoal: estabilidade de vida, planos familiares, mercado local. Os números ajudam, mas não decidem por ti.

Simulador: Comprar vs Arrendar

Cenário Comprar

Taxa final = Euribor + spread (margem do banco).

Opcional. Se deixares em branco, o simulador usa apenas a prestação mínima obrigatória do banco.

VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor fiscal usado para calcular o IMI. Vê a explicação em Simulador IMI.

Custos opcionais: seguros e condomínio

Cenário Arrendar

Cenário arrendar sem investimento: o saldo final é apenas o que sobra da entrada (não é investida, não cresce). Ativa a opção para comparar com investimento.

Período de comparação

Quanto tempo planeias ficar no mesmo sítio?

Sem este valor, o simulador não consegue validar se a prestação é realmente comportável.

Quando é que comprar compensa?

1

Horizonte longo: mais de 7-10 anos no mesmo sítio

Os custos de transação (IMT, IS, escritura) representam 6-8% do valor do imóvel. É preciso tempo para amortizar esses custos através da valorização e da comparação com as rendas. Abaixo de 5-7 anos, arrendar é frequentemente mais barato na maioria dos mercados portugueses.

2

Renda alta em relação ao preço de compra

O rácio preço/renda anual (chamado price-to-rent) diz muito. Em Lisboa e Porto, este rácio está acima de 25-30, o que favorece arrendar. Em cidades do interior, rácios abaixo de 15 favorecem claramente a compra.

3

Poupança acima de 20% do valor do imóvel

Uma entrada de apenas 10% significa financiar 90% do imóvel, o que resulta em juros totais muito elevados. Com 20-30% de entrada, a equação muda significativamente. Se não tens poupança suficiente, arrendar enquanto poupes pode ser a estratégia mais racional.

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O que os números não medem

Segurança e estabilidade, liberdade de renovar sem pedir autorização, não depender de um senhorio que pode não renovar o contrato, ter um imóvel para deixar à família. São valores reais que não aparecem em nenhuma calculadora, mas pesam muito na decisão de muitas pessoas. E está bem pesarem.

Perguntas frequentes

Quando usas 50.000€ como entrada para comprar casa, esse dinheiro deixa de poder crescer noutro investimento. Se uma carteira de ETF rende 5% ao ano, ao fim de 20 anos esses 50.000€ valeriam cerca de 132.000€. Essa diferença é o custo de oportunidade. Comprar casa não é mau por isso, mas é um custo real que deve ser considerado na comparação.
Existe um regime de isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens na aquisição da primeira habitação própria e permanente (introduzido em agosto de 2024 pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, e aplicável no enquadramento em vigor em 2026). As condições e limites de valor podem ser atualizados, por isso confirma sempre no Portal das Finanças antes da escritura. O simulador estima custos gerais; se cumprires os requisitos, o custo inicial de comprar pode ser significativamente menor.
Depende do mercado local e das condições do crédito, mas como referência geral: em cidades como Lisboa ou Porto, onde o rácio preço/renda é elevado, o ponto de equilíbrio costuma estar entre 8 e 12 anos. Em mercados onde as rendas são proporcionalmente mais caras face ao preço de compra, pode ser 5-7 anos. O simulador calcula isso para a tua situação específica.
O simulador assume que sim, porque é a comparação financeiramente correta. Na prática, muitas pessoas que arrendam não investem a diferença e ficam com o pior dos dois mundos: pagam renda toda a vida sem construir capital. Se vais arrendar, a disciplina de investir a entrada é essencial para que a estratégia faça sentido financeiramente.

Decidiste comprar?

Calcula a prestação mensal, o custo total do crédito e o DSTI no guia de crédito habitação.

Ver guia

Fontes e Referências

Os valores do simulador são estimativas educativas. Consulta sempre um profissional para decisões de compra de imóvel.

Ferramentas relacionadas

Crédito Habitação Simulador IMI Orçamento Familiar PPR vs ETF

Como calculamos Comprar vs Arrendar

Fórmulas abertas para que possas verificar e corrigir. Comparamos o património líquido acumulado em cada cenário ao longo do horizonte temporal escolhido.

1

Prestação (amortização francesa)

P = C × r(1+r)^N / ((1+r)^N − 1)
C = capital em dívida
r = TAN / 12 (taxa mensal)
N = prazo em meses

Inclui ainda os custos de entrada: IMT (tabela OE 2026 / Lei 73-A/2025 para HPP), Imposto do Selo (0,8% escritura + 0,6% crédito) e custos notariais (≈ €1.000).

2

Cenário Arrendar e Investir

carteira = entrada × (1+r)^N
+ poupança_mensal acumulada × (1+r)^N
− imposto mais-valias (Art.º 43.º CIRS)
exclusão: 0% / 10% / 20% / 30% (<2 / 2-5 / 5-8 / ≥8 anos)

Se arrendares, a entrada e a poupança mensal (diferença entre a prestação que pagarias e a renda que pagas) são investidas à taxa de retorno indicada. O imposto sobre mais-valias é aplicado no final.

3

Veredito: comparação de patrimónios

riqueza_comprar = valor_casa − saldo_devedor
riqueza_arrendar = carteira_investimentos
break-even = 1.º ano em que comprar > arrendar

O resultado depende fortemente da valorização imobiliária anual assumida. Experimenta 1% e 3% para ver o impacto - é o maior fator de incerteza nesta comparação.

IMT: tabela OE 2026 (Lei 73-A/2025) para HPP. Imposto de mais-valias na venda imobiliária: Art.º 10.º CIRS. O resultado é uma estimativa - consulta sempre um especialista antes de tomar uma decisão de compra.

Aviso: Os resultados são meramente indicativos e baseiam-se em estimativas. A legislação fiscal e as condições de crédito podem estar desatualizadas; verifica junto da AT e do Banco de Portugal. Este conteúdo não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico. Ler aviso completo.